时光荏苒，回溯至2017年，马云对未来楼市的一番大胆预言——“未来房价如葱”，犹如一颗石子投入平静的湖面，瞬间激起社会各界的广泛讨论。彼时，中国房地产市场正值一片欣欣向荣之景，不少人认为，并非地产行业专家的马云，其言论未免过于耸人听闻，甚至有些夸大其词。然而，马云口中的“房价如葱”，并非指房价会跌至与葱一样的低廉价格，而是预示着未来房价将回归理性，达到多数人都能负担得起的水平。
如今，当我们再次审视马云当年的预言，不难发现，这并非无稽之谈。近年来，房地产市场已悄然步入调整周期。数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积为4.79亿平方米，同比大幅下降19%；销售额更是跌至4.71万亿元，同比骤降25%。此外，2024年7月，百城二手住宅平均价格为每平方米14653元，已连续27个月呈现环比下跌的趋势。种种迹象表明，中国房地产市场的走向，正逐步印证着马云“房价如葱”的预判。
展开剩余73%为了应对此前房地产市场的过热现象，国家早在2016年便开始实施一系列调控措施，包括限购、限贷、上调房贷利率，以及限制高负债房企的融资等。仅2021年，针对房地产市场的调控政策就高达650次之多。也正是在这一年，中国房地产市场迎来了重要的转折点。毋庸置疑，过去数年持续不断的楼市调控政策，如今正逐渐显现其成效。
近期，住建部更是明确提出，自2024年起，将对楼市进行“大调整”，具体措施包括控制房价上涨速度、优化供需关系、降低购房门槛以及加强金融监管等。这预示着，国家将继续鼓励刚需家庭入市购房，同时坚决遏制投机性购房行为，并进一步加强对房地产市场的金融监管。可以预见，这一系列政策的出台，无疑将为未来房地产市场的发展奠定基调。而在此大背景下，以下四类人群将受到显著影响：
首先，受到冲击最大的莫过于炒房客。当前，中国房地产市场已进入长期调整阶段，大量持有囤积多套房产的炒房客深陷楼市泥潭，难以抽身。随着房价持续下跌，他们的资产将面临不断缩水的风险。更让他们如坐针毡的是，为了有效遏制投机炒房行为，国家将在未来几年内逐步扩大房产税试点城市范围。届时，拥有多套房产的炒房客，其持房成本将显著提高。显而易见，当前房地产市场的调整趋势对炒房客来说，无疑是雪上加霜。
其次，部分刚需购房者也需谨慎。今年以来，国家推出了一系列救市利好政策，旨在鼓励刚需和改善性家庭入市购房，这将大大降低购房成本。然而，刚需买房仍需量力而行，负债需适度。一般来说，房贷支出占家庭总收入的比例不宜超过30%，若超过40%，将会给家庭生活带来巨大压力。一旦家庭收入减少或失去收入来源，每月的还贷压力将陡然增加，甚至可能面临断供的风险。因此，刚需购房者应在自身经济承受范围内进行置业，切勿过度负债。
再次，房地产开发商和二手房东也将面临严峻挑战。许多开发商由于前些年高负债扩张拿地，目前负债率普遍超过80%。为了防范金融风险，这些开发商的融资渠道将受到严格限制。一旦销售业绩下滑，极有可能出现资金链断裂的困境。可以说，房地产市场的调整，对开发商来说，无疑是一场巨大的考验。对于二手房东而言，由于各地挂牌房源数量持续增加，他们想要顺利抛售房产将会变得愈发困难。如今，除了大幅低于市场价20%甚至30%甩卖，否则很难实现房产变现。
最后，地方政府和与房地产相关的行业也将受到波及。房地产市场持续低迷，将直接影响地方政府的土地财政收入。而土地财政收入的减少，对地方财政收入的影响是巨大的。因此，各地需要逐步摆脱对房地产市场的过度依赖。未来，开征房产税将为地方政府开辟新的税源，从而减轻对土地财政的依赖。此外，房地产市场的持续低迷，还会影响到其上下游几十个产业的生存和发展，例如钢铁、水泥、装潢、家具、家电等。这些行业也需要积极转型，摆脱对房地产市场的依赖，以降低房地产市场调整带来的冲击。
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